چرا ورود به بازار املاک یک سرمایه گذاری مطمئن است؟

برای توضیح مفهوم سرمایه گذاری در املاک و سرمایه گذاری مطمئن بهتر است در ابتدا به گرایش‌های انسان برای رفع نیازهای ضروری‌اش بپردازیم. در تعریف نیازهای اولیه بشر، به خوراک، پوشاک و مسکن اشاره شده است. در واقع انسان بر اساس یک اصل روانی تا نیازهای اولیه خود را رفع نکند نمی‌تواند فعالیت‌های دیگر خود را برنامه‌ریزی کند و انجام دهد. به همین دلیل همه انسان‌ها اولویت خود را بر رفع این مسائل می‌گذارند و تا این نیازها را رفع نکنند به سراغ خرید کالا و خدمات دیگر نمی‌روند؛ این‌گونه است که حوزه ملک و مستغلات همیشه مشتری داشته و افراد مختلف درصدد رفع نیاز خود در این بخش هستند. سرمایه گذاری در این حوزه قطعاً با سود و افزایش ارزش سرمایه همراه خواهد بود.

گزینه‌های سرمایه گذاری
برای فردی که می‌خواهد دارایی خود را سرمایه گذاری کند، گزینه‌های مختلفی وجود دارد. مواردی نظیر خرید ارز، سکه و جواهرات، بازار بورس و فرا بورس، سپرده‌های بانکی، صندوق‌های سرمایه گذاری، اوراق با درآمد ثابت، سرمایه گذاری در املاک و … .
تفاوت یا بهتر است بگوییم مزیتی که سرمایه گذاری در بازار املاک با سرمایه گذاری در دیگر حوزه‌ها دارد این است که برای مثال برای ورود به بازار بورس و فرا بورس نیاز به دانش تخصصی و دانشگاهی در این حوزه‌ها وجود دارد اما بازار ملک نیاز به این تخصص ندارد. در ضمن برای حضور و سرمایه گذاری در بازارهایی مثل بورس نیاز به داشتن واسطه است. برای پیدا کردن یک فرد یا کارگزاری مورد اعتماد هم قطعاً باید زمان زیادی را صرف کرد و ریسک این موضوع را هم پذیرفت. درصورتی‌که سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات نیاز به دانش تخصصی زیادی ندارد می‌توان شخصا برای سرمایه گذاری در این مورد اقدام کرد.

مزیت‌ها و مخاطرات انواع سرمایه گذاری
مزیت دیگر سرمایه گذاری در بازار ملک، این است که فرد کنترل صددرصدی بر روی سرمایه خود دارد. برای مثال، ملک مانند سکه و جواهرات نیست که احتمال سرقت یا هزینه نگه‌داریِ ایمن داشته باشد یا مانند بازار بورس و فرا بورس نیست که شاخص‌ها بر اساس یک اتفاق خاص سیاسی یا اجتماعی سقوط کنند. در ادامه به چند مورد از انواع سرمایه‌گذاری‌های رایج اشاره شده و ویژگی‌های هرکدام ذکر می‌شود.
از عوامل تاثیرگذار بر روند صعود یا سقوط بازار ارز باید به کیفیت روابط سیاسی بین کشورها، توافق یا فسخ پیمان‌های بین‌المللی مانند برجام، میزان تورم، ارزش پول ملی، عملکرد اقتصاد ملی در سال گذشته و سال جاری، سیاست‌ها و تصمیمات فوری حاکمیت و دولت، تصمیمات و سیاست‌های بانک مرکزی درباره نرخ ارز و … اشاره کرد.
عوامل موثر بر نوسانات بازار سکه و جواهرات که می‌تواند سرمایه گذاری در این حوزه را با مخاطراتی همراه کند، موارد گوناگونی هستند که به چند مورد از آن‌ها‌ اشاره می‌شود. بازار سکه و جواهرات علاوه بر تاثیرپذیری از نوسانات بازار ارز، از تغییرات بازار اونس جهانی هم تاثیر می‌پذیرد. تغییرات و نوسانات بازار اونس هم از عوامل مختلفی تاثیر می‌پذیرد که بعضی از این عوامل، نرخ بهره در آمریکا، آزمایش‌های موشکی کره شمالی، عملکرد اقتصاد کشور چین، درگیری‌های منطقه‌ای در کشورهای آفریقایی به‌عنوان میزبان‌های معادت طلا و فلزات باارزش و …، هستند.
سپرده‌های بانکی جزو گزینه‌های مطلوب و کم‌ریسک بازار سرمایه گذاری مطمئن هستند اما باید این نکته را در نظر گرفت که میزان سود پرداختی این سپرده‌ها آن‌چنان زیاد نیست و با توجه به وجود تورم در کشور ما ممکن است سود پرداختی توسط بانک‌ها میزان سود مناسبی برای سرمایه گذاری نباشد.
اوراق با درآمد ثابت، اوراقی هستند که از نظر ریسک و سود، شامل موارد متعددی می‌شوند. برخی از این اوراق ریسکی ندارند ولی نحوه سوددهی آن‌ها متفاوت است. ولی در حالت کلی سود اوراق با درآمد ثابت به نسبت سود ملک و مستغلات کمتر خواهد بود.

برای ورود به بازار مسکن چه کنیم؟
برای شروع سرمایه گذاری در بخش املاک پیشنهاد به افراد این است که در ابتدا به سراغ ساخت آپارتمان یا ملک تجاری نروند. ساخت‌وساز نیاز دارد که فرد تمام وقت و انرژی‌اش را برای باکیفیت انجام شدنِ کار بگذارد و همچنین علاوه بر آشنایی و انجام مراحل ساخت باید با تیم‌های اجرایی امور ساختمان‌سازی هم آشنایی داشته باشد. فرد شروع فعالیت در حوزه املاک را باید با خرید زمین شروع کند. زمین‌هایی که در مسیر رشد شهرها هستند، بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری در زمینه خرید املاک و مستغلات هستند.
دلیل دیگری که خبره‌های بازار ملک افراد تازه‌وارد را به خرید زمین تشویق می‌کنند این است که زمین همیشه گران‌ترین مورد در بازار مسکن و مستغلات بوده است و افزایش ارزش زیادی را تجربه کرده و می‌کند.
برای موفقیت‌آمیز بودن هر چه بیشتر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و ملک باید از زمان مناسب خرید و سرمایه‌گذاری آگاه بود. مناسب‌ترین وقت برای این کار زمانی است که بازار در آرامش نسبی به سر می‌برد. در زمان آرامش، بازار هنوز به سقف رونق خود نرسیده است. البته تشخیص اینکه بازار در چه شرایطی قرار داشته، آیا در آرامش است یا رونق دارد؛ عملی است که آن‌چنان پیش‌بینی پذیر و قابل‌مطالعه نیست. بلکه با کسب تجربه و مشورت با افراد آگاه است که می‌توان تا حدودی به نوسانات بازار مسلط شد.
باید دقت داشت که افزایش تقاضا برای خرید ملک نشانه خوبی برای ورود به بازار و سرمایه گذاری مطمئن است اما باید این نکته را هم در نظر گرفت که افزایش تقاضا به حدی نباشد که از عرضه پیشی گرفته و قیمت‌ها سیر نجومی پیدا کرده باشد.
در باور عموم اصطلاحی وجود دارد که رعایت آن بسیار کارگشا خواهد بود. «‌بر روی ملکی سرمایه گذاری کنید که جای پیشرفت داشته باشد». برای این کار فرد باید به‌دقت مشخصات و کیفیت آن منطقه جغرافیایی را که در ‌آن قصد خرید ملک دارد را بسنجد. ویژگی‌های مثبت منطقه باعث می‌شود که افرادِ دیگر، شرکت‌ها و سازمان‌ها برای اجاره یا خرید ملکی که فرد خریداری کرده است، اقدام کنند.
علاوه بر موقعیتِ کلیِ یک ملک باید موقعیت انفرادی آن را هم مدنظر داشت. آیا در مسیرهای اصلی و پر رفت‌وآمد است یا مسیرهایی که خلوت‌تر هستند؟ این ملک دونبش است یا نه؟ و در نظر گرفتن دیگر ویژگی‌های مهم.
فرد باید محله‌ای که در آن قصد خرید ملک دارد را به‌دقت بررسی کند. باید بداند که محله چه امکاناتی دارد و مهم‌تر از آن این است که بداند محله به چه امکاناتی نیاز دارد. در واقع باید بررسی کند محلی که در آن قصد خرید ملک دارد از لحاظ دسترسی به اماکن فرهنگی، ورزشی، تفریحی و تجاری چه وضعیتی دارد. همچنین باید بررسی کرد که دسترسی آن به سیستم حمل‌ونقل عمومی و به مسیرهای ارتباطی به چه صورت است.
زمانی که فرد بداند در محل مورد نظر برای خریداری ملک، چه امکاناتی وجود ندارد، می‌تواند درصورتی‌که قصد ساخت‌وساز داشته باشد، انتخاب راحت‌تر و به‌صرفه‌تری برای تعیین کاربری ملک خود پیدا کند.
فرد علاوه بر بنگاه‌های مشاوره املاک، باید به روزنامه‌ها و وب‌سایت‌ها هم مراجعه کند. شاید ملک مورد نیازش در یک وب‌سایت به فروش گذاشته شده باشد. داشتن صبر و تحقیق زیاد می‌تواند برای پیدا کردن گزینه مطلوب کمک کننده باشد، البته باید مواظب بود تا دچار وسواس هم نشد.
برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید در نظر داشت که در تولید ناخالص داخلی کشور ما سهم صنعت ساختمان بیش از صنایع دیگر است و این نشانه رونق این صنعت در کشور است. موارد ثابتی هم هستند که باید آن‌ها را در نظر داشت. فاکتورهایی مثل ریسک، نقد شوندگی ملک و آن میزان بازدهی را که از ملک مورد انتظار است. با در نظر گرفتن این معیارها باید تصمیم گرفت.
هر نوع سرمایه گذاری مزایا و معایب خاص خود را دارد ولی با در کنار هم قرار دادن تمام گزینه‌ها و موارد آن‌ها، می‌توان نتیجه گرفت که ورود به بازار ملک و مستغلات و سرمایه گذاری در آن‌ها، بهترین گزینه برای اطمینان از سودده بودن سرمایه گذاری است.
حومه‌های شهر مناطقی هستند که انتظار می‌رود رشد سریعی داشته باشند و پتانسیل سود زیادی در املاک این نواحی وجود دارد. تحولاتی نظیر حضور شرکت‌ها، سازمان‌ها و کارخانه‌ها یا گسترش شبکه حمل‌ونقل عمومی مانند مترو و خطوط اتوبوس‌رانی، می‌تواند ارزش املاک یک منطقه را با رشد بیشتری مواجه کند.

پیشرفت و افزایش ارزش املاک جنوب تهران
با توجه به نظر کارشناسانِ فعال در بخش صنعت ساختمان، تراکم بالا در یک منطقه جغرافیایی، می‌تواند درخواست برای ملک را در آن منطقه برای فعالان بخش ساخت‌وساز افزایش دهد. در حال حاضر مناطق غرب و جنوب تهران چنین حالتی دارند. منطقه جنوب تهران علاوه بر تراکم بالا، از لحاظ قیمت ملک هم دارای املاک ارزان‌تری نسبت به دیگر مناطق است و همین مورد سود خریدوفروش زمین و ساخت‌وساز را در این ناحیه افزایش داده است و این منطقه را به گزینه‌ای مطلوب برای سرمایه گذاری مطمئن بدل کرده است.